談「租地建屋」之運作

前言

本公司為配合「國有土地清理活化督導小組」積極推動國有土地及公營事業土地之活化政策，於99年6月成立「土地活化專案小組」，訂定「台灣電力股份有限公司土地活化專案小組作業要點」，推動土地資產之活化利用，督導各財產經管單位，提出活化運用方式，有效利用本公司土地。對於具有活化價值土地，依土地使用性質、區位、周遭環境、經濟發展等條件訂定不同活化利用模式推動，對於都會區土地多以參與合建或都市更新方式辦理；具商業性質土地則以公開招標設定地上權辦理。為使各單位推動土地活化有所依循，訂有「台灣電力股份有限公司土地提供設定地上權作業要點」、「台灣電力股份有限公司土地參與都市更新處理要點」、「台電公司辦理合建房屋作業注意事項」，以利各單位辦理土地活化之應用。最近對於未來仍有使用之短期閒置土地，除作臨時停車場出租，亦研議以「租地建屋」方式辦理土地出租，由於「租地建屋」涉及人民居住問題，土地法及民法對於土地承租人有特別保護規定，在推動上不及地上權設定普遍。

租地建屋之意義

租地建屋，係指承租人租用建築基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。在租地建屋，基地承租人雖非土地所有權人，但本於基地租約之約定得在基地上興建房屋，無須再花費鉅資購地，可以較少資金取得房屋所有權。傳統上認為房屋承租人及基地承租人為經濟弱者，對其應有適當之保護，我國土地法第101條至第105條、民法第422條之1、第426條之1、第426條之2對於租用基地建築房屋之承租人有保護其權益之規定。又土地法為民法之特別法，有關租地建屋之法律適用，自以土地法優先適用。

基地租賃係以承租人租用基地自行建築房屋為目的，因此承租人租用之基地，其使用分區雖經編列為建築用地，如當事人之租賃目的，在以供堆置器材、停車使用、建造鐵塔之用，並非建築房屋，仍為一般土地租賃，非租地建屋租賃。

租地建屋承租人之保護

誠如上述，傳統上認為基地承租人為經濟弱者，爰於土地法及民法設基地租用之相關規定，以保障基地承租人之權益。其保障規定大致上有下列情形：

一、租金之限制

租地基地建築房屋，依土地法第105條規定準用第97條、第99條之規定，其租金不得超過基地申報價額年息百分之十，約定之基地租金超過上項規定者，該管縣市政府得依上項所定標準強制減定之；此項租金限制係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其約定雖非無效，但其超過部分無請求權。

租地建屋租金之計算，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。並非必達申報總地價年息百分之十最高額。

未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比例計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項已有變更非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第一項規定情勢變更原則，訴請法院調整其租金。

二、地上權之設定

租用基地建築房屋，土地法第102條規定，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管直轄市或縣市地政機關為地上權之登記。此項登記須由出租人與承租人雙方共同申請登記，在未經登記前，尚不生地上權設定之效力。又出租人與承租人縱未依土地法第102條規定為地上權之登記，亦不過不生地上權設定之效力而已，並不影響租地建屋契約之成立。

民法於88年修正時，立法者以「土地法第102條所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有二個月之期間限制。惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記。為保護租用基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述特別規定移列於本法，並作適度之修正。」於民法增訂民法422條之1，規定「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後得請求出租人為地上權之登記」，其規定內容與土地法第102條規定內容稍有不同，將土地法第102條所規定「二個月」之期間限制刪除。並將「應」辦理地上權設定登記改為「得」辦理地上權設定登記。明確規定出租人與承租人得依特約排除地上權設定登記。

基地承租人依土地法第102條規定，請求出租人協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第125條15年消滅時效規定之適用，其消滅時效自基地租賃契約成立時起算。

三、出租人終止租約之限制

租地建築房屋不問是否定有期限，非因土地法第103條所列各款情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時；二、承租人之基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地於他人時；四、承租人積欠租金額除以擔保現金抵償外，達二年以上時；五、承租人違反租賃契約時。此項規定為強行規定，當事人不得以特約排斥其適用。所謂收回房屋，係指終止契約以收回房屋之意，故出租人依本條各款所定之原因而請求收回房屋，須先為終止契約之意思表示。此項意思表示，不論於訴訟外或訴訟上為之均可，其表示須收回房屋，即可認為終止租約之意思表示。

又法院實務上，認為土地法第103條之規定，非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件之效果，出租人與承租人約定如自己需要出租之基地建築房屋時，承租人應將房屋拆除交還基地主，應解為附有解除條件其條件成就時，出租人自得收回基地。

四、優先購買權之規定

土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其次序以登記之先後定之。」「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

土地法第104條所定之優先購買權，為物權之優先購買權。優先購買權人於基地或房屋所有人將該不動產出賣於第三人時，有權向基地或房屋所有人行使優先購買權，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負所有人原與第三人所約定代價之義務。此優先購買權權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。如出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，優先購買權人得向法院起訴請求確認其就系爭土地或房屋有優先購買權，命出賣人塗銷已辦妥之土地或房屋所有權移轉登記，由優先購買權人與土地或房屋所有人補訂買賣契約，並協同辦理所有權移轉登記。

土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人之買賣條件時，在十日內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違。

租地建屋承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條優先購買權之適用，基地或房屋出售時，承租人無優先購買權。

租地建屋與地上權設定之差異

租地建屋係指承租人租用建築基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃。地上權設定，係指地上權人在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權利。租地建屋與地上權設定同為使用他人土地，並在其上建造房屋，惟二者仍有下列之不同：

租地建屋之房屋權屬及權益

租地建屋係由出租人提供土地供承租人興建房屋，並由承租人取得房屋之所有權及使用權，出租人本於基地所有權人身分，負擔地價稅之繳納，基地承租人本於房屋所有權人身分，依法繳納房屋稅。

基地承租人既為房屋起造人亦為房屋所有權人，其在租地建屋租賃期間，自應負起房屋所有權人之下列責任：

一、維護建物之構造及設備安全之義務

依建築法第70條第一項「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」第二項「直轄市、縣市局主管機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造及設備安全。」第三項「供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要者亦同。」第四項「前項檢查簽證結果，主管建築機關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。」

二、負擔行政罰鍰之責任

建築物所有權人使用人未依建築法第77條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。或規避、妨礙或拒絕依第77條第三項、第四項之檢查、複查或抽查者。依建築法第91條規定處建築物所有權人、使用人新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除恢復原狀或強制拆除。

租地建屋之公證書不得為執行名義

租地建屋契約如經出租人及承租人雙方約定，契約於辦理公證後生效，本於私法自治原則，雙方可至基地所在地之公證處或民間公證人處辦理公證。依公證法第13條第一項規定，得為強制執行之公證書，得為強制執行名義，而其得受強制執行之標的係指下列法律行為，經於公證書載明逕受強制執行者而言：1.以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。2.以給付特定之動產為標的者。3.租用借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。4.租用或借用土地，約定非供建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。

依公證法作成之公證書為執行名義者，除於公證書上載明應受強制執行者外，並須以債權人之請求係以合於公證法第13條第一項各款規定者，始屬相當，否則，縱為逕受強制執行之約定，並載明於公證書，其執行名義亦不能成立。

租地建屋契約係租用空地興建房屋，以供建築使用為目的，與公證法所規定約定非供建築為目的不符，辦理契約公證時，無法為逕受強制執行之約定，其公證書無法作為執行名義，承租人違約時，仍須另外提起訴訟請求返還土地，無法逕以公證書為執行名義聲請強制執行。

結語

對於租地建屋，本公司房地產管理手冊第12章房地租賃第一節通則第11點設有規定，基地出租供建築使用者，應依本公司「土地提供設定地上權作業要點」規定，以設定地上權方式辦理。但有下列情形之一者，不在此限：（一）依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」或依相關建築法令規定，供臨時建築使用；（二）租賃契約約定承租人放棄聲請地上權設定登記之權利；（三）租賃契約約定由本公司擔任建物起造人及建物所有權人。

租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得終止租約收回。故在租地建屋租約，必須明確訂定租期，俾於租期屆滿不再續租時，因租賃消滅得以收回土地。惟如於租期中因需用該基地，欲終止租約收回土地，因土地法第103條為強制規定，恐難如願提前收回。故對於暫無使用之土地，辦理租地建屋租賃，其租期究以多長為宜，拿捏上不易掌握。

又租用基地建築房屋契約，以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，如為不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，法院實務上解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。故辦理租地建屋租約，宜注意民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」為避免承辦人更迭，一時疏忽未於租期屆滿前，通知承租人辦理續約或不再續約，轉換為不定期限之租賃，造成土地不易收回之情形。應於租約內訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約，以防患不定期限租賃之產生。