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電力與生活

台電北部儲運中心及電力修護處用地再生紀實

文、圖/新事業開發室 吳珍妮
北儲鳥瞰全景。

緣起

約莫20年前,臺北市政府(以下簡稱北市府)配合都市發展將南港鐵路地下化後,即擬訂計畫將鐵路沿線帶狀的工業區轉型更新、展現南港新風貌,扭轉大家對南港黑鄉的印象,同時也啟動了沿線公、私有土地的都市計畫主要計畫變更作業。為儘速讓沿線既有工廠搬遷並更新轉型,帶動當地發展,主管機關營建署要求位在沿線的台電中心倉庫及南港的電力修護處二處土地應帶頭示範,即時啟動開發作業。

猶記得當時公司正值營運艱困時刻,虧損持續擴大,電價又凍漲,身為幕僚的我們深知,這種大型土地開發案,從都市計畫變更到擬訂都市更新事業計畫、招商計畫,除時程動輒5、6年起跳外,委外擬訂都市計畫細部計畫、更新事業計畫及招商計畫,公司須先耗費一筆數千萬顧問費,過程中又須與各公家機關協商、交涉,即使萬事具備,最後只要稍微一點外在因素干擾、市場商機不如預期、民意及輿論壓力等,都可能導致流標招商失敗,付出的金錢、心血都將付諸東流,風險不能謂不大啊!正在不知如何解決的當兒,時任公司董事的國家發展委員會黃萬翔副主委,在董事會中建議公司可找內政部營建署(以下簡稱營建署)合作推動。

經過數次與營建署的交涉、溝通,雙方終達成由營建署向中央都市更新基金申請委外研擬相關計畫預算,並由該署主辦招商及後續履約管理的共識,至於中央基金付出的經費,則於未來招商成功後,由得標廠商支付。這樣一來本公司除可免除承擔招商失敗風險外,期間與各公家機關協調均由營建署出面主導,所擬的都市更新事業計畫未來亦由營建署審查核定,確實較本公司自行辦理更具優勢。

與營建署合作辦理過程

與營建署合作擬訂二處土地的都市計畫細部計畫過程,歷時約2年。過程中除營建署與本公司外,亦廣邀專家學者、業界先進提供意見,尤其未來計畫的審議主管機關─臺北市政府,歷次會議相關局處如交通局、都市發展局、公園路燈工程管理處等均與會討論,終草擬出各方都能接受的細部計畫方案,經公司董事會通過後即送北市府審議。

好事多磨

就在一切看似依計畫進度執行,預期北市府審議通過後,可望於104年招商開發時,新上任的北市府團隊提出一個具新思維創意的集中回饋構想,並向營建署表達爾後希望由該府主導的意見。這變數打亂了所有既定的步驟,營建署需面臨執行中的委外合約如何終止、已支付中央都更基金如何歸墊等議題;本公司亦面臨集中回饋與原各自回饋利弊分析、回饋地擇定、如何與北市府合作、合作條件談判等議題需研究探討,期間營建署、北市府及本公司人員皆人仰馬翻,三方進行了為期約1年無甚具體進展的協商過程。

與臺北市政府折衝協商

北儲內古蹟(C庫)。
北儲內古蹟(交貨台旁機房)。

其實最初始,北市府因看中北部儲運中心(以下簡稱北儲)距離捷運後山埤站及松山火車站均僅約100∼200公尺,交通甚是便捷,用來興建社會住宅將是最佳地點,就向本公司提出希望以電力修護處1坪地換北儲1坪地的概念,將回饋地集中在北儲,則該府將可取得北儲約77%土地;然因北市府希望取得完整北儲土地,另提出本公司在北儲剩餘之23%土地,希望以在電力修護處增加容積方式與本公司交換。當時本公司回應,如要採集中回饋應以土地價值的概念進行換算,且考量電力修護處周邊的商業市場胃納,過多的容積或恐造成環境衝擊,導致都市設計審議時容積被砍風險,乃表示無法接受以土地換容積。之後北市府同意本公司提出之等價值交換概念,惟如此一來,因二處土地地價不同,北市府可分得之北儲土地將更形減少,乃改建議集中回饋至電力修護處。


嗣105年文化資產保存法修正發布,公有建築物屋齡已逾50年者拆除重建時,須先經文資審議程序認定無文化保存價值,始得拆除重建,本公司發現北儲內現有10餘座倉庫屋齡皆已逾50年,萬一將來申請文資審議時,被認定為具歷史價值之建物或古蹟,全區土地除面臨無法重建開發外,本公司還需編列預算進行古蹟修建維護。於是,本公司向北市府提出,先啟動文資審議程序確認北儲有無涉及文資議題再議。105年9月文資委員現勘後,認為北儲內現有北側3棟倉庫,應係日據時期興建之建物,具有指定為古蹟之潛力,應予保留。考量到古蹟的維護保存修復工作,非屬本公司專業,如能回饋予北市府,當較有利於該等建物之活化再生,向北市府建議集中回饋於北儲北側。

台電朱文成董事長(右)與北市府林欽榮副市長(左)簽署都市計畫變更合作MOU。

為使本方案能獲北市府認可,公司方面做了相當多努力。首先,考量到談判需站在對方立場考量,了解其真正需求,始可竟其功。如公司提出之方案有引進產業或促使地方繁榮的功能,相信北市府定會樂觀其成。從市場需求端著手,調查南港、內湖地區使用現況,了解到當地區域尚缺乏大型醫療院所,爰洽訪相關醫院業者探詢有無擴建或新增院所需求,雖然很遺憾的未能有所進展,然我們仍不放棄,轉從政府於當地發展定位方向思考。考量電力修護處基地南側定位為國家生技園區,不遠處即為南港軟體園區,乃洽訪南港軟體園區開發廠商,很幸運地發現,目前南港軟體園區有擴建需求,而本公司電力修護處不論地點、面積、使用分區等條件,均頗適合作為軟體園區擴建用地,對方亦很樂意與本公司合作開發。於是公司大膽向北市府提出此等開發方案建議,果不其然,北市府大表贊成,對本公司提出的集中回饋條件,包括回饋地位置選定、回饋土地價值的計算基準、無償協助本公司擬訂都市計畫細部計畫作業、鬆綁都市計畫主要計畫對兩基地的開發限制等,均一一接受,終促成了今(106)年2月14日公司與北市府雙方簽訂合作意向書(MOU)一事。

綜觀本案歷經重重險阻,過程中波折不斷,最後尚能順利取得有利於公司的局面,究其原因乃是相關同仁們的努力不懈,想方設法尋求雙贏方案,以爭取談判對方的支持及協助。相信不久的將來,兩塊基地景觀風貌將為之丕變,不僅仍留有日式風情建物繼續述說著那個時代的故事,同時也引入高科技軟體產業,轉型升級,奏出新舊融合、文化傳承與產業發展互相交織的美麗樂章。

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